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房地產(chǎn)估價
要求：
一、        獨立完成，下面已將五組題目列出，請任選其中一組題目作答，每人只答一組題目，多答無效，100分；
二、答題步驟：
1.        使用A4紙打印學院指定答題紙（答題紙請詳見附件）；
2.        在答題紙上使用黑色水筆按題目要求手寫作答；答題紙上全部信息要求手寫，包括學號、姓名等基本信息和答題內(nèi)容，請寫明題型、題號；
三、提交方式：請將作答完成后的整頁答題紙以圖片形式依次粘貼在一個Word
    文檔中上傳（只粘貼部分內(nèi)容的圖片不給分），圖片請保持正向、清晰；
1.        完成的作業(yè)應另存為保存類型是“Word97-2003”提交;
2.        上傳文件命名為“中心-學號-姓名-科目.doc”;
3.        文件容量大?。翰坏贸^20MB。
提示：未按要求作答題目的作業(yè)及雷同作業(yè)，成績以0分記！


題目如下：
第一組：
一、更多答案下載：（www.）（每題30分，共60分）
1、論述基準地價修正法。
2、論述房地產(chǎn)估價依據(jù)。
二、更多答案下載：（www.）（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需進行地價評估，請列出你認為可以優(yōu)先選用的三種估價方法，并簡述理由。
三、計算題（共20分）
1、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格，已知該宗土地總面積500O，建筑容積率為2，適宜建造某類型的商品住宅；預計取得該土地后建造該類商品住宅的建設期為2年，建筑費為800元／O，專業(yè)費為建筑費的8%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用；貸款年利息率為10%，銷售稅費為未來樓價的6%，投資利潤率為20%（利息不計利潤）；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的平均價格為2500元／O。
試用所給資料（用動態(tài)公式）估計該宗土地在1995年9月的總價、單價和樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。





第二組：
一、更多答案下載：（www.）（每題30分，共60分）
1、什么是市場提取法，如何利用它來求取建筑物折舊？
2、論述基準地價修正法。
二、更多答案下載：（www.）（共20分）
1、在某城市舊城區(qū)改造中，需拆遷一批六十年代建造的私有住宅，請你寫出對這批住宅進行作價補償評估時的技術思路及基本步驟。
三、計算題（共20分）
1、有一宗房地產(chǎn)，土地總面積1000O，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當時每畝花費16萬元；現(xiàn)在重新取得該類土地需600元／O，地上建筑物總建筑面積為2000O，于8年前建成交付使用，當時建筑造價500元／O，現(xiàn)時建造同類建筑物需1000元／O，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率5%，試選用所給資料，估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)實總價和單價。






第三組：
一、更多答案下載：（www.）（每題30分，共60分）
1、論述凈收益測算的基本原理。
2、房地產(chǎn)實際收益和客觀收益的含義和區(qū)別是什么？
二、更多答案下載：（www.）（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需進行地價評估，請列出你認為可以優(yōu)先選用的三種估價方法，并簡述理由。
三、計算題（共20分）
1、某建筑物總建筑面積500m2，現(xiàn)時重置價格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5％，尚可使用30年。試估計該建筑物的現(xiàn)時總價和單價。







第四組：
一、更多答案下載：（www.）（每題30分，共60分）
1、論述房地產(chǎn)估價依據(jù)。
2、論述估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用者之間的異同。
二、更多答案下載：（www.）（共20分）
1、簡述房地產(chǎn)與其他物品在價格上的不同點。
三、計算題（共20分）
1、某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位50元／天，
年平均空房率30%，該賓館營業(yè)總費用平均14萬元／月，當?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每張床45元／天，年平均空房率20%，正常營業(yè)每月平均總費用占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)還原利率為10%，試選用所給材料估計該賓館的價格。





第五組：
一、更多答案下載：（www.）（每題30分，共60分）
1、土地價格、建筑物價格和房地價格的含義及其相互關系是什么。
2、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些內(nèi)容。
二、更多答案下載：（www.）（共20分）
1、簡述假設開發(fā)法的適用范圍。
三、計算題（共20分）
1、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格，已知該宗土地總面積500O，建筑容積率為2，適宜建造某類型的商品住宅；預計取得該土地后建造該類商品住宅的建設期為2年，建筑費為800元／O，專業(yè)費為建筑費的8%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用；貸款年利息率為10%，銷售稅費為未來樓價的6%，投資利潤率為20%（利息不計利潤）；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的平均價格為2500元／O。
試用所給資料（用動態(tài)公式）估計該宗土地在1995年9月的總價、單價和樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。