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《房地產(chǎn)估價》20春期末考核
一、單選題 (共 20 道試題,共 40 分)
1.路線價法實質(zhì)上是一種(),是其的派生方法。
A.比較法
B.成本法
C.收益法
D.假設開發(fā)法
正確答案:
2.預測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎上增加2萬元,收益期限假設為無限年,該房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。
A.220
B.340
C.400
D.500
正確答案:
3.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（）來講的
A.估價機構(gòu)
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
正確答案:
4.某宗房地產(chǎn)2014年3月的價格為7200元/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上個月為基礎)。該宗房地產(chǎn)2014年9月的價格為()元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
正確答案:
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（）進行估價。
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
正確答案:
6.針對某宗房地產(chǎn),已知同一時期的國債利率為4.5%,投資風險補償2.2%,管理負擔補償0.2%,缺乏流動性補償1.5%,易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產(chǎn)報酬率為( )。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
正確答案:
7.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）
A.收益能夠量化
B.風險能夠量化
C.收益或風險其一可以量化
D.收益和風險均能量化
正確答案:
8.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命50年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。
A.37
B.40
C.50
D.43
正確答案:
9.某期房尚有1年時間才可投入使用,與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2,出租的年末凈收益為率為330元/m2,假設折現(xiàn)率為10%,風險補償為房價的2%,則該期房目前的價格為()元/m2
A.2934
B.2970
C.3300
D.3630
正確答案:
10.關(guān)于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法,錯誤的是( )。
A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本
B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中
D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點
正確答案:
11.房地產(chǎn)的( )特性,使得房地產(chǎn)具有獨占性。
A.不可移動
B.供給有限
C.價值量大
D.用途多樣
正確答案:
12.假設開發(fā)法中,同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前提下的評估值由大到小的順序通常是( )。
A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)
D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)
正確答案:
13.甲乙兩宗土地,甲單價為800元/O,乙單價為600元/O,其他條件完全相同,如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個理性房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無法判斷
正確答案:
14.房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體
A.實體、權(quán)益、區(qū)位
B.實物、權(quán)益、區(qū)位
C.實物、權(quán)益、位置
D.實體、權(quán)益、位置
正確答案:
15.在評估政府行政辦公樓的價值時，一般采用（）估價。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設開發(fā)法
正確答案:
16.某可比實例的房地產(chǎn)狀況比估價對象優(yōu)5%,則其房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。
A.1.05
B.0.95
C.0.96
D.1.1
正確答案:
17.甲、乙兩塊土地,甲土地的單價2000元/m2,容積率為2;乙土地的單價為2800元/m2,容積率為2.5,假設兩塊土地其他條件相同,則明智的購買者應購買()。
A.甲土地
B.乙土地
C.甲、乙都一樣
D.不能確定
正確答案:
18.有A、B兩宗面積較小的相鄰土地,單獨出售時的價格均為3000元/m2,A土地面積1200m2,B土地面積1800m2。若將A、B兩宗土地合并出售,售價可達4500元/m2,現(xiàn)地塊B的擁有者欲購買地塊A,地塊A的擁有者最高可索價( )萬元。
A.810
B.450
C.900
D.1350
正確答案:
19.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為4000元/m2,報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為()元/m2。
A.3475
B.4605
C.3684
D.3856
正確答案:
20.某10年前建成交付使用的建筑物,10年間維修養(yǎng)護狀況正常。建筑面積是120平米,單位建筑面積的重置價格為800元/平米,建筑物殘值率零,年折舊率2.5%,則該建筑物經(jīng)濟壽命為()年。
A.10
B.20
C.30
D.40
正確答案:
二、多選題 (共 5 道試題,共 10 分)
21.路線價法中，選取標準宗地應符合（）等要求
A.一面臨街
B.兩面臨街
C.土地形狀為矩形
D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途
正確正確正確答案:
22.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以（）為依據(jù)
A.房地產(chǎn)權(quán)屬證書
B.委托人提供的書面證明
C.權(quán)屬檔案的記載
D.其他合法證件
正確正確正確答案:
23.收集的交易實例信息應當包括()。
A.交易對象的基本狀況
B.成交日期
C.付款方式
D.交易雙方基本情況
正確答案:BCD
24.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于()。
A.已經(jīng)獲得凈收益的大小
B.未來凈收益的大小
C.獲取凈收益期限的長短
D.獲取凈收益的可靠程度
正確正確正確答案:
25.選取可比實例時,應符合的要求包括()等
A.可比實例的交易方式應適合估價目的
B.可比實例與估價對象的區(qū)位相近
C.可比實例與估價對象的用途相同
D.可比實例的成交日期應接近價值時點
正確答案:BCD
三、答案來源：（www.） (共 10 道試題,共 20 分)
26.經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后,就將可比實例的實際而可能是不正常的成交價格變?yōu)榱苏Ｊ袌鰞r格。
答案:錯誤
27.房地產(chǎn)的獨一無二性,決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場。
答案:錯誤
28.房地產(chǎn)估價是替代市場定價。
答案:錯誤
29.社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。
答案:錯誤
30.既然委托人委托估價機構(gòu)進行估價,因此委托人一定是估價報告的使用者。
答案:錯誤
31.房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見摸得著的部分,可以進一步分為有形的實體,該實體的質(zhì)量以及相應的設施設備。
答案:錯誤
32.政府對價格的干預,還有最高限價和最低限價,它們對估價結(jié)果不會產(chǎn)生影響。
答案:錯誤
33.一般說來，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。（）
答案:正確
34.當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時,宜同時選用所有適用的估價方法進行估價,可隨意取舍。
答案:錯誤
35.現(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。
答案:正確
四、更多答案下載：（www.） (共 3 道試題,共 18 分)
36.簡述報酬資本化法的優(yōu)缺點
答案:報酬資本化法的優(yōu)點是：<br>1)指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎：<br>2)每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；<br>3)由于具有同等風險的任何投資的報酬率應是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報酬率，而通過其他具有同等風險的投資的收益率也可以求取報酮率。<br>缺點：由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價師的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實際情況。<br><br>
37.簡述房地產(chǎn)價格的特點
答案:1)房地產(chǎn)價格的特點<br>2)與區(qū)位密切相關(guān)<br>3)實質(zhì)上是權(quán)益的價格<br>4)用時具有買賣價格和租賃價格<br>5)易受交易者個別情況的影響<br>6)形成的時間通常較長<br>7)包含的內(nèi)容豐富多樣<br><br>
38.簡述房地產(chǎn)估價的特點。
答案:1)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值而不是價格<br>2)房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價<br>3)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證<br>4)房地產(chǎn)估價不免有誤差但誤差應在合理范圍內(nèi)<br>5)房地產(chǎn)估價既是科學又是藝術(shù)<br><br>
五、更多答案下載：（www.） (共 3 道試題,共 12 分)
39.房地產(chǎn)需求
答案:房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租)的數(shù)量。<br><br>
40.市場價值
答案:市場價值是指估價對象經(jīng)適當營銷后,由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。<br><br>
41.外部折舊
答案:外部折舊也稱為經(jīng)濟折舊是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。<br><br>
